Forord

Er du netop flyttet hertil, ønsker vi dig hjertelig velkommen i vores fællesskab! Ejerforeningen består af 35 ejerlejligheder beliggende i grønne omgivelser midt i Far til fire-kvarteret i Kongens Lyngby. Ejerforeningen består af følgende adresser: Blomstervænget 29, Christian X’s Alle 71, samt Ulrikkenborg Allé 37 og 39. Vi ønsker, at alle beboere viser hensyn, er hjælpsomme og indgår aktivt i ejerforeningens fællesskab. Det forventes tillige, at alle ejere og beboere kender til indholdet i og respekterer husordenen nedenfor. Ejerforeningens juridiske regelsæt er beskrevet i vedtægterne og kan hentes nederst på denne side.

Administrator

Ejerforeningen benytter en ekstern ejendomsadministrator. Oplysninger om ejerforeningens administrator findes på foreningens hjemmeside, som du finder i informationsarket.

Altaner

Altanerne skal holdes rene og ryddelige, også på ydersiden. Altanerne må ikke anvendes som pulterrum til permanent husdyrhold, herunder fugle i voliere. Det er ikke tilladt at bruge kulgrill på altanerne, da røg kan genere dine naboer. Blomsterkasser eller andet udstyr skal hænge indvendigt, og må ikke rage ud over altanens rækværk, og husk på underboen, når du vander dine planter.

Ansvar og forsikringer

Den enkelte ejer er ansvarlig for de skader vedkommende selv, lejlighedens beboere eller gæster, forårsager på ejendommen og ejendommens fællesarealer. Ligeledes er det ejerens pligt at vedligeholde sin lejlighed efter gældende bestemmelser i ejerlejlighedsloven. Ejerforeningen har flere forsikringer herunder den lovpligtige erhvervsejendomsforsikring og arbejdsskadeforsikring. Forsikringsskader skal anmeldes via bestyrelsen.

Arbejdsdage

Foreningen har to årlige arbejdsdage. Formålet med arbejdsdagene er at styrke fællesskabet og vedligeholde fællesarealerne. Ved udeblivelse fra arbejdsdage takseres den udeblivende ejer en afgift, som er specificeret i informationsarket.

Arkitektur

Ejerforeningen Skovgaarden er opført i 1935. Sammen med Sportshuset og de hvide rækkehuse, østgående på Christian X’s Alle, Johan Wilmanns Vej samt Blomstervænget, indrammer de tilsammen Den Engelske Haveby, som tegnet af arkitekterne Edgar Rosenstand og Einar Jørgensen i en funktionalistisk stil. Hele området er kategoriseret af Slots- og kulturstyrelsen som bevaringsværdigt i kategori 3.

Ulrikkenborg Allé 37 og 39

Christian X´s Allé 71

Blomstervænget 29

Nedenfor ses et billede af ejendomskomplekset i krydset Christian X's Allé fra 1935, som er hentet fra Lyngby-Taarbæk Stadsarkiv.

Bestyrelsen

Bestyrelsen vælges på foreningens ordinære generalforsamling, og fungerer som foreningens daglige ledelse indtil næstkommende generalforsamling. Bestyrelsen træffes via e-mail specificeret i informationsarket efter normal arbejdstid i hverdagene. Vær venligst opmærksom på, at e-mails ikke nødvendigvis læses samme dag. 

Bestyrelsen anvender opslagstavlen i Probo  som kommunikation til beboerne og eventuelt  e-mail og ejerforeningens hjemmeside.

Brand

Der er opsat røgalarmer i alle opgange, og man er som ejer forpligtiget til at opsætte minimum én røgalarm i egen lejlighed. Hører man en røgalarm, er man forpligtet til at undersøge, hvad der er galt. Der er installeret en brandsikret og lovpligtig bagbeklædning på bagsiden af lejlighedernes hoveddøre, som ikke må fjernes. Trappeopgange er en fælles flugtvej i tilfælde af brand og derfor må der ikke opbevares ejendele i trappeopgangene.

Brevkasser

Der er i hver opgang opsat brevkasser til lejlighederne. Brevkasserne er fælles ejendom med brugsret for den enkelte ejer. Ejere kan frit udskifte nøgle til egen brevkasse for egen regning. Ved misligholdelse bliver udgiften til udbedring af brevkasse pålagt ejeren. Er du bortrejst i en længere periode anbefales det, at du enten får én til at tømme din brevkasse eller opretter en postboksordning hos postvæsnet. Bestyrelsen opfordrer i øvrigt alle beboere til at sige nej tak til reklamer og aviser for at skåne miljøet.

Dørtelefon

Dørtelefonerne til lejlighederne er fælles ejendom med brugsret for den enkelte ejer og må ikke nedlægges. Dørtelefonerne er serieforbundne og fejl på én dørtelefon påvirker de resterende dørtelefoner i opgangen.

Facaden

Ejerforeningens facade er beklædt med Rockwool-plader og facadepuds, der er porøs. Facaden kan vaskes skånsomt med mild sæbe. Der må ikke anvendes klatreplanter eller stilles ejendele op ad facaden. Ligeledes må der ikke bores i facadepudsen af risiko for fugtskader på bygningen.

Fest

Hvis du skal holde fest, skal du vise hensyn og varsko dine naboer ved at opsætte en seddel i de opgange, der støder op til din lejlighed minimum én uge før festen skal afholdes.

Foreningslokale

I fyrkælderen under Ulrikkenborg Allé 39 er der etableret et foreningslokale, som indeholder køkkenfaciliteter samt stole og service til ca. 20 personer. Foreningslokalet bruges primært til generalforsamlinger, bestyrelsesmøder og som varmestue til foreningens håndværkere. I kælderen under Christian X’s Allé 71 er der tilhørende toiletfacilitet. Beboere i ejerforeningen har mulighed for at leje foreningslokalet til festlige formål ved at benytte bookingsystemet i Probo. Ved festlige arrangementer i foreningslokalet, skal beboere på Christian X’s Allé 71, Ulrikkenborg Allé 37 og 39 varsles inden afholdelse af festen jf. varslingsregler beskrevet under ’Fest’.

Fællesarealer

Foreningens fællesarealer omfatter trappeopgange, kælderarealer, parkeringsplads og fælleshaven. Barnevogne eller handicaphjælpemidler, som bruges til daglig, kan, på eget ansvar, anbringes under trappen i kældrene. Stilles der  artikler på fællesrummet uden bestyrelsens godkendelse vil effekterne blive fjernet inden for 14 dage. 

Generalforsamlinger

Ejerforeningen afholder én ordinær generalforsamling om året inden udgangen af maj. Bestyrelsen kan også indkalde til ekstraordinære generalforsamlinger, hvis de finder anledning til dette, eller hvis 1/4 af ejerforeningens medlemmer er enige om dette. På generalforsamlingen godkendes de økonomiske rammer for indeværende og næste års arbejde, ligesom generalforsamlingen efter et simpelt stemmeflertal beslutter og godkender projekter. Ligger du inde med forslag, som du gerne vil tage op til en generalforsamling, så er du velkommen til at sende en e-mail til bestyrelsen minimum 21 dage inden generalforsamlingen.

Haverne

Alle beboere er velkomne til at bruge fælleshaven, og man er også velkommen til at give en hånd med til vedligeholdelse af fælleshaven ved godkendelse fra bestyrelsen. Haveredskaber findes i depotrummet under Chr.X alle 71 , som åbnes med samme nøgle, der bruges til ejerforeningens opgange. Højen i haven er en gammel bunker, som ikke længere er i brug.

Siden ejendommens etablering har de lejligheder, som har direkte adgang til en have, haft brugsret mod regelmæssig vedligeholdelse. Ved manglende vedligeholdelse af de individuelle haver, kan bestyrelsen pålægge den enkelte ejer udgifterne til en gartner. Ejer bedes tage hensyn til biodiversiteten, når græs og hæk klippes. Hækken må ikke være højere end 180 cm, og skal tyndes ind til en bredde af maksimum 50 cm. Med henblik på at skabe et ensartet udtryk for alle haver, skal der ved reetablering af hæk plantes bøgehæk.

Hjemmeside

Ejerforeningen har en hjemmeside, som alle foreningens medlemmer har adgang til. På Hjemmesiden finder man alle relevante informationer såsom vedtægter, vedligeholdelsesplaner, samt en virtuel opslagstavle, kalender og et kommunikationssystem som kan benyttes til at kommunikere med andre beboere. Link til ejerforeningens hjemmeside findes i informationsarket.

Husdyr

Det er tilladt at holde husdyr i lejlighederne under forudsætning af, at husdyret ikke generer naboerne og man bedes vise hensyn til andre beboere ved at holde sin hund i snor på fællesarealerne.

Klager

Den ejer, der vil klage over en anden ejer, bør først tale med vedkommende om, hvad der opleves, og hvordan det generer. Det er bestyrelsen, der behandler klager over ejere, som ikke overholder husordenen.

Lejligheder

Der er i alt 35 ejerlejligheder i Ejerforeningen Skovgaarden, som er fordelt på fire adresser. Alle fællesudgifter betales efter et fordelingstal bestemt efter en række faktorer, herunder lejlighedernes størrelse. Ejerlejligheder, som er eller tidligere har været tinglyst som erhverv, kan have et højere fordelingstal end gennemsnittet.

Opbevaringsrum

Alle opbevaringsrum er foreningens fællesareal med brugsret for den enkelte ejer. Fordelingen af opbevaringsrum er ikke tinglyst, men der er ét opbevaringsrum pr. tinglyst lejlighed, og bestyrelsen råder over en oversigt for hvilke ejere, der har brugsret til hvilke opbevaringsrum.

Opbevaringsrum må kun bruges til opbevaring af møbler og andet indbo. Det er ikke tilladt at opbevare brændbare, ildelugtende genstande eller fødevare, ligeledes må der ikke opsættes elforbrugende apparater, herunder fx dybfrysere. Brugeren må ikke fremleje opbevaringsrummet til andre. Bestyrelsen skal udstyres med en nøgle eller kode til de opbevaringsrum med tekniske installationer. Bestyrelsen er forpligtiget til at underrette brugeren af opbevaringsrummet i tilfælde af at tekniske installationer skal efterses, synes eller serviceres i det pågældende opbevaringsrum, før bestyrelsen må lukke sig selv ind i opbevaringsrummet.

Oversigt over kælderarealer:

Christian X's Allé 71

Blomstervænget 29

Ulrikkenborg Allé 37 og 39

Parkeringsplads

Foreningen har plads til 13 personbiler på parkeringspladsen og det er kun ejere med adresse i ejerforeningen, der kan benytte sig af parkeringspladsen. Dog kan lejere med mere end 2 års leje også benytte parkeringspladsen. Der må kun registreres én bil pr. lejlighed. For at benytte parkeringspladsen skal man registrere sin nummerplade til parkeringsselskabet via bestyrelsen. Bestyrelsen har ikke mulighed for at annullere bøder udstedt til køretøjer uden parkeringstilladelse.

Persondatapolitik

Bestyrelsen og administrator har brug for at behandle ejere og beboeres persondata for at kunne udføre ejerforeningens forpligtelser. Bestyrelsen har godkendt og underskrevet databehandleraftaler med de pågældende virksomheder, der måtte varetage personoplysninger. Endvidere har foreningen udarbejdet procedure for behandlingen af persondata med henblik på en høj datasikkerhed. Persondatapolitikken er tilgængelig på foreningens hjemmeside.

Rengøringsfirma

Ejerforeningen har tilknyttet et rengøringsfirma, som varetager ren- og vedligeholdelse af vores fællesarealer, herunder vask af trappeopgange, klipning af græsset i fælleshaven, snerydning m.m.

Renovation

Det er Lyngby-Taarbæk Forsyning, som håndterer affald for kommunens borgere. På Lyngby-Taarbæk Forsynings hjemmeside kan du læse alle relevante oplysninger herunder tidspunkter for afhentning af affald og storskrald eller hvordan kommunen sorterer affald. Vores ejendomme råder over en række containere til affaldssortering på vores egen renovationsplads ved indgang til fælleshaven mellem Christian X’s Alle 69 og 71. Husk at følge anvisningerne på piktogrammerne for korrekt sortering af affald. Storskrald afhentes af Lyngby-Taarbæk Forsyning ved indgangen til renovationspladsen. På Lyngby-Taarbæk Forsynings hjemmeside finder du kategorier for hvad Lyngby-Taarbæk Forsyning henter til storskrald og hvilke typer affald, du selv er ansvarlig for at deponere ved Lyngbys genbrugsstation. Storskrald der skal afhentes skal lægges udenfor ved ChrX alle. 

Renovering og vedligeholdelse

Den enkelte ejer er forpligtet til at sikre at lejlighedens el- og vvs- installationer fungerer korrekt og er installeret lovligt ved brug af autoriseret installatør. Det står enhver ejer frit for at vælge autoriserede håndværkere til arbejde i den enkelte lejlighed. I tilfælde af skade ved uautoriseret arbejde, dækker forsikringen ikke, derfor skal man altid sørge for at kunne dokumentere at installationerne er udført af autoriseret arbejdskraft. Ved ændringer af rørføring og bærende konstruktioner, skal der søges om byggetilladelse hos Lyngby-Taarbæk Kommune og ved bestyrelsen. Man må som ejer ikke egenhændigt udskifte klimaskærm fx udvendige døre eller vinduer, da dette er fælles ejendom med brugsret for den enkelte ejer.

Bestyrelsen og beboerens naboer skal, forud for ombygning og renovering, informeres herom i rimelig tid, og bestyrelsen skal samtidig have kontaktinformationer på de tilknyttede håndværkere. Bestyrelsen vil tage stilling til, om der skal udskiftes fællesinstallationer, som påhviler ejerforeningens ansvar, samtidig med ejerens renovering. Ligeledes er man som ejer forpligtiget til at udskifte installationer, som er forbundet med fællesinstallationer, samtidig med ejerforeningen fx stigestrenge, i tilfælde af at bestyrelsen har igangsat et større renoveringsprojekt for fællesinstallationerne.

Tilbage i 1935 anvendte man asbest til isolering af vand- og varmerør, hvilket betyder, at der kan forekomme asbest i kældre. Ved den løbende udskiftning af rør foretages der asbestsanering, og ved rengøring af opbevaringsrum bør der kun benyttes støvsuger.

Tekniske tegninger over ejerforeningen kan findes via weblager.dk ved søgning på adressen Christian X’s Allé 71 (ejendomsnummer 28075). Her finder man samtlige tegninger, godkendelser m.m. tilbage fra byggeåret 1935.

For at undgå angreb af skimmelsvamp, især i baderum og køkken, skal lejlighederne udluftes minimum to gange dagligt, ligesom alle rum i dagtimerne skal være opvarmet til minimum 16 grader. Det anbefales at opsætte en fugtstyret udsugning i baderum, og at man som ejer vedligeholder mørtel- og silikonefuger, da dårlig vedligeholdelse af fuger kan føre til fugtskader forårsaget af indtrængende vand. Undgå stærke kemikalier ved rens af afløb, da det kan medføre alvorlige skader på afløbsrør, faldstammer og dermed etageadskillelsen. Brug i stedet kogende vand frem for kemikalier, da dette også er mere venligt for miljøet.

Blå vedligeholdes af ejerforeningen, grøn vedligeholdes af ejerlejlighedsejeren:

Stigestrenge, faldstammer og fjernvarme

El og gas

Skadedyr

Oplever du skadedyr i eller omkring ejendommen, er du forpligtiget til at kontakte skadedyrsbekæmpelsen via Lyngby-Taarbæk Kommunes hjemmeside og efterfølgende give bestyrelsen besked. Foder til husdyr skal opbevares forsvarligt, og fodring af fugle skal ske på forsvarlig vis, så det ikke tiltrækker skadedyr.

Støj

Udøvelse af musik, TV og lignende må ikke være til gene for de øvrige beboere. Efter kl. 23:00 forventes almindelig nattero. Ved større ombygning- eller renoveringsarbejde bedes du varsko dine naboer minimum 14 dage inden arbejdet begynder. Maskiner og andet udstyr, der medfører støj, må kun anvendes i følgende tidsrum:

Mandag til fredag kl. 07:00 – 19:00 Lørdag og helligdage kl. 10:00 – 16:00

På søndage må der ikke benyttes maskiner indenfor, som medfører støj.

Tyverier og indbrud

Sørg altid for at holde dørene til fælles arealer lukket og aflåste, og brug altid dørtelefonen for at sikre, hvem man lukker ind i opgangene. Bestyrelsen opfordrer i øvrigt alle beboere til at indgå i netværket Nabohjælp.

”2 ud af 3 tyverier er blevet afbrudt af naboer” - Det kriminalpræventive råd og Trygfonden, 2014.

Vand, varme, el og gas

Hvis man konstaterer fejl på vand-, varme-, el- eller gasforsyningen bedes du sende en mail til bestyrelsen. Hvis der er tale om en vandskade, skal man tage fat i ejerforeningens vvs-vagt, som man finder i informationsarket. Luk så vidt muligt for hovedhanen i kælderen på den stigestreng, der fører op til den berørte lejlighed og informér berørte naboer.

Vandforbrug afregnes efter fordelingstal, og derfor er det vigtigt at alle vandforbrugende apparater, som er koblet til stigestrenge fx opvaskemaskiner, registreres hos ejerforeningens leverandør af forbrugsregnskab (se evt. informationsark). Når samtlige stigestrenge i ejerforeningen er skiftet, er det planen, at der skal etableres forbrugsmålere for præcis afregning af brugsvand for den enkelte lejlighed.

Ejendommen er opvarmet med fjernvarme, og ejerforeningens leverandør af forbrugsregnskab fjernaflæser de elektroniske varmemålere. Ejere står selv for udgiften ved udskiftning og registrering af nye varmemålere. Alle varmeinstallationer skal have monteret en varmemåler, som godkendes og plomberes af ejerforeningens leverandør af forbrugsregnskab. Som udgangspunkt frarådes omlægning til en fjernvarmebaseret gulvvarme, da dette kan give en væsentlig større varmeregning, da isoleringen i byggerier fra før 1960 er dårlige.

Alle lejligheder har tilknyttet egen elmåler, hvor elforbrug for den enkelte ejer faktureres direkte igennem selvvalgt el leverandør. Enkelte lejligheder i ejerforeningen benytter fortsat gas. Ejerforeningen genetablerer ikke nedlagte gasledninger.

Vaskeri og tørrekældre

Den fælles vaske- og tørrekælder er placeret i kælder under Christian X’s Allé 71. Der er yderligere en tørrekælder i Blomstervænget 29. Der er opsat møntboks til betaling for brug af vaskemaskiner og tørretumbler.

Vaskemaskiner og tørretumbler må ikke benyttes i tidsrummet mellem kl. 20:00 og kl. 7:00 af hensyn til støjgener for de nærliggende lejligheder. Ingen af vaskemaskinerne må benyttes til håndklæder, tæpper eller lign., der har været anvendt til dyr, og ligeledes har husdyr ingen adgang til vaskeriet for at udvise hensyn til beboere, der måtte lide af allergi.

Foreningen råder over et fælles udendørs tørrestativer, der kan benyttes af alle i foreningen. Det er tilladt at opbevare sit eget tørrestativ i tørrekældrene på eget ansvar, hvis det er mærket med navn og stilles sammenfoldet til side, når det ikke er i brug.

Undgå at benytte tørrekælderen om sommeren da luftfugtigheden er høj og det kan medføre skimmelsvamp i kælderen. 

Beboerhåndbogen er senest revideret i marts 2025